Ny lov om avhending

Kommunal- og forvaltningskomiteen la frem forslag til ny avhendingslov 09. mai 2019.

Endringer:
– Mangelsbegrepet
«As is», «som den er», blir borte. Boligen har mangel når den ikke er i samsvar med det «kjøper kunne forvente» ut fra bla. boligens «type, alder og synlig tilstand».

Ny 10.000 kroners- grense
Kjøper må selv dekke kostnader dersom boligens mangel utgjør mindre enn kr. 10.000,-.

– Strengere undersøkelsesplikt
Dersom forhold i tilstandsrapporten er «tydelig beskrevet» kan ikke kjøper kreve erstatning for disse forhold.

– Takstmann – skjerping
Det settes krav til takstmannens kompetanse og det gis et utvidet ansvar.

Regjeringens hensikt er å skape ro ved inngåelsen av salg og etter at overdragelsen er gjennomført.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes landsforbund.

Eierseksjonsloven: endringer – korttidsleie – ervervsbegrensning

Den 26. mars 2019 vedtok Stortinget lov om endringer i eierseksjonsloven om
• Innstramming av korttidsutleie
• ervervsbegrensning

Korttidsutleie – eierseksjoner
De digitale delingsplattformene har skapt nye muligheter for privat korttidsutleie for eksempel gjennom Airbnb og Couchsurfing. I noen tilfeller er utleievirksomheten nærmest blitt hotellvirksomhet, herunder stor gjennomtrekk av feriegjester, støy og slitasje i fellesarealene.

Endringen medfører at adgangen til å drive korttidsutleie begrenses til 90 døgn per år. Formålet er å begrense hyppig og intensiv korttidsutleie, men ikke en seksjonseiers rett til å drive med normal utleievirksomhet. Dersom boligen leies ut sammenhengende mer enn 30 dager, skal dette ikke rammes av bestemmelsene.

Forbudet skal ikke gjelde dersom seksjonseier kun leier ut deler av boligen (for eksempel ett rom), og heller ikke ved vederlagsfri utlån.

Samme lovforslag åpner for at en andelseier etter borettslagsloven kan korttidsutleie leiligheten sin for en periode begrenset til 30 døgn per år.

Ervervsbegrensning
Eierseksjonsloven hindrer kjøp av flere enn to boliger i ett og samme sameie.
Formålet med regelen er å hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal tas.

Det har vist seg at dagens regler er lett å omgå ved «indirekte kjøp» med stråmenn, som for eksempel slektninger eller ved etablering av flere selskaper som kjøper sammen.

Det nye lovforslaget skal også regulere indirekte kjøp.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes landsforbund.

Ny lov om arv- og dødsboskifte

Ny arvelov ble vedtatt 9. mai 2019. Den nye loven viderefører reglene om slektens arverett, den gjenlevende ektefelles og samboeres arverett, og reglene om livsarvingenes rett til pliktdelsarv.

Endringene er blant annet:
– Pliktdelsarven øker fra 1 til million til 15 G
• Grensen for hva en arvelater er pliktig å gi hvert barn (pliktdelen), økes fra én million kroner til 15 ganger folketrygdens grunnbeløp. Som er per 1. mai 2019 kr. 99 858,-. Minstearven øker altså fra én million til 1,5 millioner og vil øke i samsvar med årlig økning av G.
• Den særlige beløpsgrensen i gjeldende lov på kr. 200 000,- for andre livsarvinger enn egne barn fjernes.

– Gamle testamenter må endres
• Pliktdelsbeløpet (maksbeløpet på én million, som altså endres), vil medføre overgangsregler slik at man får tid til å områ seg og lage nytt testament. Det er blitt foreslått en frist på ett år etter ikrafttredelse av ny arvelov. I denne perioden vil gamle testamenter fortsatt være gyldig, men man er nødt til å endre det for at det skal være gyldig etter overgangsperioden på ett år. Antatt ikrafttredelse vil være høsten 2020.

– Flere løsninger for gode løsninger
• I motsetning til før, skal man kunne testamentere bort bestemte eiendeler, også om slike eiendeler er mer verd enn arvingens del av arven. Arvingen må i så fall betale det overskytende til boet.
• Regjeringen foreslår også å oppheve skillet mellom andre eiendeler og fas eiendom når det gjelder gaver fra uskiftet bo.

– Samboere står like svakt
• Opprinnelig ble det foreslått lik arverett for samboere som for ektefeller, men dette har regjeringen droppet i lovforslaget.
Bestemmelsen om begrenset arverett for samboere, blir stående. Det blir derfor fortsatt nødvendig å bruke testament mellom samboere.

– Ingen endring for ektefeller – fortsatt 4G – uskifte opprettholdes
• Regjeringen dropper å øke ektefellens arv fra dagens regel om en fjerdedel til en halvpart.

Lovforslaget inneholder regler om arv og om skifte av dødsbo, og erstatter dermed både arvelovens og skiftelovens regler om dødsboskifte. Skiftelovens regler om skifte av felleseie ved samlivsbrudd foreslås plassert i ekteskapsloven.

– Testament – formkrav
Det åpnes for at de to vitnene ikke lenger må være tilstede samtidig, men det blir ikke anledning til digital registrering nå. 

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes Landsforbund.

Jordskifte og grensesaker

Jordskifteloven legger til rette for effektiv og rasjonell utnyttelse av eiendom og rettigheter.

Jordskiftedomstolene behandler blant annet jordskifte og grensesaker. Det er i dag 34 regionale jordskifteretter.
Ankeinstansen er lagmannsretten.

Sakstyper:
• Jordskifte:
Endring av eiendommer og rettigheter. Deling eller opprettelse av sameie.
Felles bruk av et areal, felles tiltak og investeringer.
Ulempe og nytte – hensiktsmessighet.

Jordskifteretten setter ned grensemerker og måler terreng, samt tinglyser for innføring i matrikkelen.

• Rettigheter og grenser:
Har du en rettighet? Hva inneholder bruks- eiendomsretten?
Jordskifteretten er rettsfastsettende.

Jordskifteretten kan også fastsette grenser og bruksrettigheter i grensesaker.

• Skjønn
Har du behov for å anlegge vei over en annens eiendom?
Ønsker du å endre (omskipe) eller fjerne (avskipe) en vei eller sti over egen eller annens eiendom?
Ønsker du felles vei, felles gjerde, felles brygge?

Bygging av jernbanelinjer, veier og flyplass, fører til ulempe.

Jordskifteretten kan holde skjønn og fastsette tiltak og endringer og størrelsen erstatningen.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes landsforbund.

Boligforsikringen kan gi rettshjelp ved tvister.

Håndverkertjenester

Avtaler eller oppdrag om reparasjon, vedlikehold, installasjoner, ombygging mm., som inngås med en tjenesteyter, reguleres av håndverkertjenesteloven.

Vi bistår partene i alle saker ved avtale om kjøp av håndverkertjenester og dersom det oppstår feil og mangler ved tjenesten.

• Krav om prisavslag og erstatning
• Krav om utbedring av mangel
• Tilbakeholdelse av vederlag
• Tvist om pris, fastpris mm.
• Erstatning ved forsinket levering og ferdigstillelse
• Forhandlinger med motpart
• Bistand i rettssaker

Hva er dine krav?

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon. Send inn noen stikkord om saken og han kontakter dere.

Advokat Pedersen har samarbeidsavtale med Huseiernes landsforbund.

Boligforsikringen vil i de fleste tilfeller gi rettshjelp ved tvist.

 

Eiendomsskatt

Helårsbolig som fritidsbolig.
Det som står i matrikkelen er basert på historisk bruk, og ikke dagens bruk.
Man kan unngå både boplikt og få redusert eiendomsskatt ved å bruke helårsbolig som fritidsbolig.
Årsaken til forskjellsbehandling er at et hus som er registret som bolig blir taksert på grunnlag av Skatteetatens boligverdi. Hus som er registrert som fritidsbolig blir taksert av kommunenes egne takstmenn på fritt grunnlag. Skattesatsen opp til maks 7,5 promille for fritidsbolig gir ikke hjemmel for differensiering i Eiendomsskatteloven. Dette gir svært ulike utslag også mellom kommunene.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes Landsforbund.

Tomtefeste

Tomtefeste – avgift og innløsning.
Av landets drøyt 450 000 fritidsboliger antas 100 000 å stå på festetomt eller bygslet grunn som det står i de gamle kontraktene.
Regelverket i tomtefesteloven er meget komplisert.

Avgift
Sier kontrakten at du har rett til å fornye festetiden for 10 år om gangen, forblir festeavgiften lav. Står det at festetiden utløper etter 50 år, blir festeavgiften høy. Står det ingen ting om regulering av festeavgift ved fornyelse, kan du regne med å betale 2 % av tomteverdien. Står det derimot at festeavgiften skal fastsettes i samsvar med prisnivået, må en regne med at festeavgiften dobles.

Erfaring viser at i hyttefelt hvor en gruppe hytteeiere har valgt å betale det grunneier krever for å unngå konflikt, mens andre tar risikoen på å kreve rettslig skjønn, og de vinner frem med mye lavere festeavgift, sitter vi igjen med et todelt hyttefelt. Gruppen som valgte konflikt betaler kr. 1 800,- per år, mens den «fredelige» gruppen må betale kr. 12 000,-. Dommen får ingen betydning for de som ikke deltok i rettssaken. De andre anses å ha inngått avtale. Bordet fanger.

Innløsning – Landbruk
Tomtefestere som krever rettmessig innløsning kan bli avvist av grunneier med henvisning til det såkalte Landbruksunntaket.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes Landsforbund.

Tomtefeste og serviceavgift

Striden om serviceavgiften vil få sin avklaring i retten.
Velforeningene på Sjusjøen prøver fem ulike festekontrakter for retten. Hensikten er å få en rettslig avklaring på lovligheten av både serviceavgift og krav om servitutter.
I følge et prosessvarsel til Pihl AS 14.12.2018 gjelder dette:
• Enkel festekontrakt uten særbestemmelse
• Enkel festekontrakt med servitutt om «fellestjenester» i grunnboka
• Enkel festekontrakt med servitutt om «fellestjenester» ved eierskifte
• Tomt pålagt servitutt om «fellestjenester» ved innløsning
• Festekontrakt med plikt til å betale «fellestjenester» når fester verken bruker veg eller f.eks. vannpost.

Hytteeierne har gitt Pihl AS frist til 21.01.2019 med å svare. Deretter avgjøres om saken bringen inn for forliksrådet, eventuelt direkte for tingretten dersom vilkårene er til sted for det.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes Landsforbund.

Sameie – Avtale

At familie og venner eier hytte sammen, kan være praktisk og hyggelig, men ikke ideelt dersom det oppstår uenighet om tiltak av noe økonomisk omfang. Situasjoner kan også oppstå når hytta går i arv eller hytta bytter eier, og nye sameier oppstår. Ikke alle blir nødvendigvis enige om fornuftig bruk eller utgiftsfordeling.

Forholdet reguleres av sameieloven.
Loven oppstiller en rekke rettigheter og plikter. I sameieloven § 8 heter bl.a. at «ein sameigar skal fara fint med sameiegetingen» og at «kvar sameigar har krav på at tingen vert halden forsvarleg ved like.». Men loven sier intet om hvordan bruken skal fordeles.
Heller intet om den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt eller hvordan utgiftene skal fordeles.

Sameieloven § 3 gir hver sameier samme rett å råde over eiendommen både faktisk og juridisk, dog slik at bruken ikke blir «uturvande eller urimeleg». Bruken må verken være unødvendig eller urimelig belastende for de øvrige sameiere. Tvistene oppstår når sameiere unnlater å opprette skriftlig avtale som regulerer den enkeltes forpliktelser.

Utarbeid avtale så tidlig som mulig. Gjør grundige undersøkelser av hva driften av hytta egentlig koster. Både faste avgifter (forsikring, strøm, renovasjon, eiendomsskatt, brøyting, veg og skiløype, vedlevering, serviceavgift), og vedlikehold og oppgradering, herunder hvor grensen går.

Skal kostnadene deles likt eller etter brøk?
Sameieloven § 9 gir veiledning, men sameieloven er fravikelig. Sameierne kan derfor avtale seg bort fra lovens normalordninger.
Avtal dugnad, vedlikeholdsfond, hvordan bruken skal fordeles hvert år, om hytta kan leies ut, herunder hvordan og om utleiefirmaer skal brukes.

Vær tydelig og eksplisitt.

Reguler rettigheter ved videresalg, om forkjøpsrett og om eierandelen kan pantsettes.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon og bistand.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes Landsforbund.

Skiløyper

Oppkjøring og vedlikehold av skiløyper koster.
Kan grunneier kreve avgift av skigåere?
Hvordan kan den enkelte bruke skiløypene?

Friluftsloven fastslår prinsippet om allemannsretten: Alle kan ferdes til fots i utmark.
Om vinteren kan man også ferdes på ski over innmark når grunnen er frosset eller snølagt.
Den som ferdes til fots må derfor være varsom med å ikke tråkke i de preparerte sporene, eller på annen måte ødelegge løypene.
Friluftsloven gir et forbud mot å stenge av, eller på annen måte vanskeliggjøre, ferdsel og opphold i utmark.
Loven åpner likevel for at det kan kreves en rimelig avgift for adgang til et opparbeidet friområde, herunder løypeavgift for preparerte skiløyper.
Dette kreve særlig tillatelse fra kommunen og avgiften må ikke stå i misforhold til de tiltak som er gjort.

Ta kontakt med advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes Landsforbund.