Høyesterett har nylig slått fast at styret i eierseksjonssameie har partsevne i søksmål om erstatning for påståtte mangler ved fellesarealene.

Søksmålet var rettet mot daglig leder og styreleder i selskapet som oppførte bygningen. Søksmålet kunne rettes av styret mot utbygger selv om det ikke var inngått kontrakt mellom sameiet som sådan men mellom den enkelte eier og utbygger.

Fakta i saken

Sameiet Hagalia 40 er et eierseksjonssameie i Sandefjord med sju bruksenheter. Moods Eiendom AS utvikler og selger fast eiendom og var byggherre ved oppføringen av bygningsmassen i sameiet i 2014 til 2015 og solgte eierseksjonene i 2015. I desember 2023 tok sameiet ved styrelederen ut søksmål mot Moods Eiendom AS med krav om retting av og erstatning for mangler ved sameiets fellesarealer. Som mangler ble det blant annet påberopt feil ved fasadene og lekkasjer. Utbedringskostnadene ble anslått til noe over fire millioner kroner. I mars 2024 fremmet styret i sameiet også erstatningskrav mot styreleder i Moods Eiendom AS. Kravet var begrunnet med at han som enestyre og daglig leder i Moods Eiendom AS hadde opptrådt uaktsomt ved kontraktsbruddene og kunne holdes ansvarlig overfor sameiet etter aksjeloven § 17-1. Påstanden gikk ut på at selskapet og A skulle dømmes til å betale erstatning til sameiet som solidarisk ansvarlige. Styrelederen anførte at kravet mot ham personlig måtte avvises fordi sameiet ikke har partsevne.

Forutsetningen for å kunne utta søksmål er at man har partsevne. Tvisteloven § 2-1 bokstav a til e opplyser om hvem som har partsevne. Tvister mellom sameiet og andre måtte derfor frem til en lovendring i eierseksjonsloven i 2017, som utgangspunkt reises av eller mot den enkelte sameier, jf. Rt-1999-146.

Frem til lovendringen i 2017 var rettstilstanden etter Rt-2005-1046 og Rt-2012-1586, at et sameiet ikke hadde partsevne når det forelå et kontraktsforhold kun mellom utbyggeren og den enkelte sameieren, og ikke mellom utbyggeren og sameierne i fellesskap.

For Høyesterett ble det vist til lovforarbeidene hvor det fremgår at bakgrunnen for at den nye Eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum som sier at «Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.» var at det ble ansett som upraktisk at alle sameierne måtte være saksøkere i saker som gjelder mangler ved fellesareal, jf. NOU 2014: 6 punkt 3.7.1.2.

For slike krav var det etter utvalgets syn hensiktsmessig at styret kunne gjøre dem gjeldende. Det ble vist til at den enkelte sameieren ofte vil ha langt mindre interesse for tilstanden på fellesarealene enn i bruksenheten, og at de derfor ikke er villige til å ta risikoen ved å fremme krav om noe som i praksis i hovedsak gjelder et fellesanliggende. Om ikke styret som fellesinteressenes naturlige representant, og med plikt til å sørge for vedlikehold av fellesarealene, kunne fremme kravet, ville utbyggerens feil ofte ikke bli tatt tak i. På denne bakgrunnen mente utvalget at det var rimelig at styret settes i stand til å rette mangelskrav mot utbyggeren.