Smutthull i eierseksjonsloven ble ikke tettet av lagmannsretten
– Seksjonseiers mulighet for å opprette et «indre borettslag» i en seksjon, og deretter selge borettslagsandeler videre, holdes åpent.
Da sameiet sa nei til at en av leilighetene i bygården ble bygget om og solgt som fire separate leiligheter, opprettet eieren et “mini-borettslag” i eierseksjonen – uten å spørre naboene. Nå har Borgarting lagmannsrett gitt ham rett til det.
Slik unngår du at dette skjer i ditt sameie
Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt dom i en sak fra Frogner i Oslo, der en eiendomsutvikler etablerte et borettslag med fire andelsleiligheter inne i én boligseksjon – uten samtykke fra sameiet.
Et samboerpar kjøpte en leilighet i Oslo på 119 kvadrat, og opplyste til sameiet at de skulle bo i seksjonen selv. I realiteten var de profesjonelle boligutviklere, og bygget om leiligheten fullstendig, til fire fullverdige studenthybler med egne kjøkken og bad, uten å opplyse sameiet om omfanget. De forsøkte deretter å få sameiet med på en reseksjonering til fire nye hybelseksjoner. Det sa sameiet nei til. Da gikk paret en annen vei: De opprettet i stedet et borettslag inne i sameiet, og solgte seksjonen til borettslaget. Seksjonen ble så delt internt i fire borettslagsandeler, som ble videresolgt. Sameiet satt da igjen med et «mini-borettlag», styrt av sine egne vedtekter inne i boligseksjonen, og måtte forholde seg til fire nye boligeiere i sameiet.
Vedtektsendringer må skje før eier vil foreta ombygging
Sameiet prøvde å stoppe dette ved å innkalle til ekstraordinært årsmøte, der vedtektene ble endret med 2/3 flertall: Det skulle ikke være lov å etablere borettslag innenfor én seksjon uten godkjenning på Sameiets årsmøte.
Men nå har dommen falt i Borgarting lagmannsrett: Dagens eierseksjonslov hindrer ikke denne modellen, er konklusjonen. Skal smutthullet lukkes, må lovgiver på banen.
Vedtektsendringen hjalp heller ikke: Eieren av seksjonen stemte selv mot den, og var dermed ikke bundet av bestemmelsen.
“Etter dette kan lagmannsretten ikke se at det er tilstrekkelige holdepunkter i lov, forarbeider eller reelle hensyn for at det ikke er rettslig adgang til å opprette et ordinært borettslag som omfatter bare seksjon 9 i sameiet, (..) og knytte fritt omsettelige borettslagsandeler til hver av disse boenhetene.”.
Sameiet gjorde gjeldende at opprettelsen av borettslag i seksjonen var i strid med sameiets vedtekter. Det ble vist til vedtektsendringen som fant sted på årsmøtet, der vedtektene, med 8 mot 1 stemmer, fikk følgende tillegg:
«Det er ikke adgang til å opprette borettslag eller lignende boligsammenslutning internt i én eller flere seksjoner, uten at søknad om dette godkjennes med 2/3 flertall av avgitte stemmer på årsmøtet.»
Eier av den aktuelle seksjonen stemte mot endringen
Etter sameiets syn var det uten betydning at borettslaget på tidspunktet for vedtaket allerede hadde kjøpt seksjonen, da borettslaget først etter registrering i enhetsregisteret – som først skjedde 5 måneder senere samme år, kunne pådra seg rettigheter og forpliktelser.
Så snart vedtektsendringen ble varslet som sak på et ekstraordinært årsmøte, stiftet seksjonseieren borettslaget i seksjonen.
Lagmannsretten fant at vedtektsendringen ikke kunne gjøres gjeldende mot seksjonseier. Vedtektsendringen innebar en begrensning av seksjonseiernes rettslige disposisjonsrett. Det følger av eierseksjonsloven § 24 andre ledd at denne kan begrenses i vedtektene dersom de som berøres, samtykker i begrensningen.
Dette innebærer at et sameie må gjøre en slik vedtektsendring alt før en boligutvikler kjøper seg inn i sameiet. Senere kan det være for sent å endre vedtektene – med bindende virkning for alle.
Heller ikke dagens eierseksjonslov er til hinder for en slik hybridløsning med et «indre borettslag» i en seksjon. Lovgiver har trolig rett og slett ikke sett for seg denne muligheten.
Lagmannsrettens konklusjon er etter dommen at smutthullet i loven kan utnyttes, og at verken loven eller sameiets vedtekter var til hinder for at seksjonen kan eies av et borettslag.
Borettslaget kan deretter knytte omsettelige andeler til hver enkelt av de fire boenhetene i seksjonen, og disponere borettsandelene innenfor de rammene som følger av borettslagsloven, herunder overdra dem til nye eiere.
Fram til lovgiver eventuelt bestemmer seg for å tette smutthullet er det derved fritt fram for dette, med mindre sameiet selv er tidlig nok ute, og endrer sine vedtekter for å forebygge en slik mulighet.
Ombygging av etasjeskiller og brannskiller krever samtykke
Dommen påpekte imidlertid samtidig at dersom en ombygging som griper inn i sameiets felles infrastruktur, etasjeskiller og brannskiller, krever dette i seg selv et samtykke fra årsmøtet.
Også på dette punktet er det viktig at vedtektene i sameiet er presise, og fanger opp denne situasjonen. Dette slik at seksjonseier pålegges plikt til å søke sameiet om lov til ombygging, sikrer åpenhet, og at sameiet har rett til å kreve tilbakeføring, dersom ombygging blir igangsatt, og går lenger enn sameiet ønsker.
I den aktuelle saken hadde seksjonseier anlagt 24 nye punkter for vann og avløp til fire nye kjøkken og fire nye bad i seksjonen, inne i etasjeskilleren til sameiet, som var blitt åpnet opp.
En slik ombygging eksponerer potensielt sameiets felles infrastruktur for innebyggede feil og skjulte lekkasjer, siden et omfattende nettverk av rørkoblinger legges ned i etasjeskiller, uten sameiets vitende og kontroll.
Oppdeling av eierseksjoner i flere enheter kan overbelaste sameiets strømkapasitet
Seksjonseier hadde også utstyrt hver av borettslagsleilighetene med et fullt sett av elektriske apparater, med potensiale for å trekke 4-6 ganger så mye strøm som tidligere, inntil 60.000 W. Dette medførte at sameiet trolig må søke om en ny hovedledning for strøm til gården, til en kostnad på rundt kr. 750.000.
Lagmannsretten vurderte Sameiets påstand om at dette langt overskred den strømkapasitet som seksjonen kunne benytte, ut fra boligbrøken, med over 500 %. Retten kom likevel til at hverken vedtektene eller eierseksjonsloven er til hinder for at en seksjon tidvis kan benytte langt mer strøm enn det eierbrøken tilsier. Skal et sameie kunne forebygge en slik situasjon, hvor en seksjons økte strømbehov etter ombygging i praksis fordeles som en kostnad på alle seksjonseierne, bør også dette reguleres konkret i vedtektene.
Vår påstand er at de fleste sameier har vedtekter og rutiner som ikke er ajourførte eller robuste mot seksjonseieres og eiendomsutvikleres liknende ekspansjonsplaner.
Wahl-Larsen Advokatfirma AS har spesialistkompetanse innenfor eiendom og alle former for boligsameier.
Sameiets sak ble ført Wahl-Larsen Advokatfirmas partner og advokat Thomas Kobberdal. Han har i en årrekke bistått nye og etablerte boligsameier/borettslag – og boligeiere ved reklamasjoner, indre konflikter, utviklingsprosjekter, offentlige pålegg og omdanning.
Vår erfaring er at tidlig forebyggelse og konkret kunnskap om regelverk er det beste og rimeligste tiltaket for å unngå eskalerende konflikter og rettsprosesser.
Ta kontakt ved behov for en gjennomgang eller problemløsning!
