Artikkelen gir oversikt over grunnlaget for tvungen avståelse/ekspropriasjon, fremgangsmåte, hvilke rettigheter du har og hva vi kan hjelpe deg med.
1. INNLEDNING
Når Vegvesenet, Jernbaneverket, Statnett eller andre tiltakshavere skal utføre byggearbeider på eller over din eiendom, må tiltakshaveren ha tillatelse til å gjøre dette.
Slik tillatelse kan tiltakshaveren få på forskjellige måter. Vegvesenet og Jernbaneverket skaffer seg rett til å erverve grunn og rettigheter gjennom planbehandling etter plan- og bygningsloven. Det samme gjelder normalt også for andre tiltakshavere. De som bygger kraftledninger (Statnett og andre nettselskaper) og utbyggere av vannkraft og vindkraft skaffer seg slike rettigheter gjennom en konsesjonsbehandling etter andre lover.
Felles for alle slike saker er at tiltakshaveren, som en del av prosessen, får tillatelse til å erverve den grunn og de rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket. Grunn- og rettighetservervet kan enten gjennomføres som ekspropriasjon med tvungen avståelse mot erstatning, eller gjennom frivillige forhandlinger om avståelse og erstatning. Ekspropriasjon betyr at en tiltakshaver har fått rett til å erverve grunn og rettigheter ved tvang mot å betale erstatning. Frivillige forhandlinger foregår normalt under trussel om ekspropriasjon, dersom tiltakshaver og grunneier ikke blir enige.
Oppnås det ikke enighet mellom tiltakshaver og grunneier, løses uenigheten gjennom rettssak.
Grunnlovens § 105 bestemmer at enhver som må avstå grunn eller rettigheter ved ekspropriasjon har krav på full erstatning.
2. HVORDAN FOREGÅR PROSESSEN?
2.1 Planfasen
Forut for rettighets- og grunnervervsprosessen har det pågått en planprosess, ofte over lang tid. I denne fasen har alle berørte, inklusive grunneierne, fått anledning til å uttale seg. I planfasen vil det ofte også være flere alternativer for tiltaket, slik at det under planfasen normalt gis innspill fra langt flere enn de som til slutt blir berørt av det vedtatte alternativet. Planfasen ender vanligvis med en reguleringsplan som angir rammene for tiltaket.
2.2 Tiltakshavers tilnærming
Den tvungne avståelsen av eiendom eller rettigheter tar normalt utgangspunkt i den endelig vedtatte reguleringsplanen eller konsesjonsvedtaket. Først da har tiltakshaveren rett til, eller såkalt hjemmel til, å igangsette tiltak som innvirker på den enkelte eiendom eller har betydning for rettigheter.
Unntaksvis kan det hende at berørte grunneiere blir kontaktet før det foreligger endelig vedtatt reguleringsplan eller konsesjonsvedtak, fordi det er av stor betydning for tiltakshaveren å utføre enkelte arbeider før det foreligger hjemmel til tiltaket. Så lenge det ikke foreligger hjemmel, er tiltakshaver avhengig av at det er inngått avtale med eier av eiendommen eller rettigheten for at tiltaket kan igangsettes.
2.3 Forhåndstiltredelse
I utgangspunktet kan tiltakshaver ikke igangsette arbeider som påvirker grunneiers eiendom eller rettigheter før det enten er inngått frivillig avtale, eller rettssak om erstatning er endelig avgjort.
Tiltatakshaver kan imidlertid få tillatelse fra de offentlige myndigheter til å søke om å igangsette tiltak selv om rettssaken ikke er endelig avgjort. I slike tilfeller kan grunneier ikke nekte at tiltakshaver påbegynner arbeidene, men tiltakshaver må utføre arbeidene innenfor rammene av den tillatelsen som er gitt.
2.4 Frivillig avtale eller rettssak?
Tendensen har i de senere år vært at tiltakshavere ønsker å gjennomføre frivillige forhandlinger, i stedet for rettslig behandling for domstolene. Når frivillig avtale er inngått, er saken normalt avsluttet.
I slike frivillige forhandlinger anvendes de samme erstatningsrettslige prinsipper for fastsettelsen av erstatningen(e) som i rettssaker. Fordelen med frivillige forhandlinger er at de normalt vil skje raskere enn ved rettssaker, som ved ekspropriasjon heter skjønn.
Skjønn gjennomføres som en rettssak, men hvor skjønnsretten består av en dommer (som er jurist) og to eller fire skjønnsmenn. Skjønnsmennene deltar som meddommere og har særlig kunnskap om de forhold som retten skal behandle, eksempelvis takstmenn ved ekspropriasjon av bolig. Skjønnsrettens oppgave er å fastsette erstatningen for eiendommen/de rettigheter som avgis til tiltakshaver.
Når avgjørelsen fra skjønnsretten foreligger kan det begjæres overskjønn dersom tiltakshaver eller grunneier er misfornøyd med skjønnsrettens avgjørelse.
3. HVILKE RETTIGHETER HAR DU?
3.1 Erstatningens størrelse
Erstatningen fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper slik disse er angitt i ekspropriasjonserstatningsloven og mangfoldig rettspraksis. Som utgangspunkt skal erstatningen fastsettes, som det høyeste av salgsverdi eller bruksverdi. Hvis bolig, fritidsbolig eller annen bygning må rives, vil erstatningen normalt bli fastsatt etter gjenanskaffelsesverdi.
I tillegg vil det kunne bli tilkjent ulempeerstatninger som vil være av individuell karakter og vil måtte vurderes konkret. Eksempler er nærføringsulemper som støy, støv, innsyn, skjemmende utseende, driftsmessige ulemper som lengere driftsveger og arronderingsulemper.
3.2 Saksomkostninger
Tiltakshaveren er ifølge skjønnsprosessloven pålagt å dekke grunneiers kostnader til advokat eller annen sakkyndig bistand ved skjønn, og det er også etablert praksis for at grunneier dekker omkostningen under frivillige forhandlinger. Grunnen for dette er at det er naturlig at den som tar noe fra andre ved tvang og derfor har interesse av tiltaket, betaler disse kostnadene. Dette medfører ikke at de som representerer grunneierne «er på lønningslisten til tiltakshaveren». Grunneier har rett til selv å velge egen advokat, og den som velges skal selvsagt kun ivareta grunneiers interesser. Tiltakshaveren har imidlertid lov til å fremsette krav om at grunneierne tilslutter seg et begrenset antall advokater.
Dersom det kun er grunneier som begjærer overskjønn, og man ikke får et bedre resultat enn i skjønnsretten/har tapt saken, vil man ofte bli pålagt å dekke både tiltakshavers og egne saksomkostninger. Er det derimot kun tiltakshaver som krever overskjønn, må tiltakshaver dekke saksomkostningene. Dersom både tiltakshaver og grunneier krever overskjønn, vil saksomkostningsspørsmålet avhenge av både hvem som begjærer overskjønn, over hvilke erstatningsposter overskjønnet omfatter og hvem som får medhold. Overskjønn kan også bli gjenstand for anke til Høyesterett, og da er det de vanlige saksomkostningsregler etter tvisteloven som gjelder.
4. HVILKEN BISTAND KAN VI TILBY?
Vi har lang og omfattende erfaring med å bistå grunneiere i saker om eiendomserverv og ekspropriasjon, både når det gjelder forhandlinger om minnelige avtaler og i skjønnssaker for alle rettsinstanser. Vi bistår til enhver tid et stort antall grunneiere over hele landet i slike saker. Vi kjenner rettsreglene og saksbehandlingsreglene, og har også gode kunnskaper om tekniske, landbruksfaglige og andre faktiske forhold som har betydning for eiendomsverdier og erstatningsberegninger.
Vi tilbyr bl.a. følgende bistand:
– Utarbeidelse av høringsuttalelser for grunneiere i forbindelse med reguleringsplaner og søknader om konsesjon.
– Utarbeidelse av uttalelser og klager over plan- og/eller konsesjonsvedtak og vedtak om ekspropriasjonstillatelse og/eller vedtak om forhåndstiltredelse.
– Bistand i forhandlinger med tiltakshaver om erstatning og eventuelle tiltak på grunneiernes eiendommer som kompensasjon for tap og ulemper.
– Bistand som prosessfullmektig i skjønnssaker for alle rettsinstanser.
Kontakt oss om du har spørsmål om eiendomserverv og ekspropriasjon. I en telefonsamtale vil vi kunne gi en anbefaling om hvordan akkurat din sak bør håndteres. En slik henvendelse besvares kostnadsfritt og innebærer ingen forpliktelser for deg.
