Skrevet av Nora Nøkleby Sunde, Holm Grimsrud og Gunnar Nerdrum Aagaard
Den 10. november 2022 avsa EMD en avgjørelse i sak om tomtefeste, hvor spørsmålet var om pristaket på festeavgifter i tomtefesteloven § 15 er i strid med eiendomsvernet i den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK P1-1). Festeavgiftens størrelse har vært et konfliktfylt tema som i lengre tid har versert i norske domstoler og EMD.
Tilbake i 2004 gjorde Stortinget en lovendring i tomtefesteloven, for å bedre ivareta festerens vern mot skyhøye festeavgifter når gamle festeavtaler skulle forlenges og oppreguleres. I 2012 (Lindheim mfl. mot Norge) kom EMD til at tomtefesteloven fra 2004 var i strid med EMK P1-1 fordi den ikke etablerte en «fair balance» mellom bortfester og fester, men grep uforholdsmessig inn i den enes eiendomsrett. Lovgiver gjorde deretter en endring i loven som gir bortfesteren adgang til å kreve regulering av festeavgiften ved forlengelse av kontraktsperioden beregnet til 2 % av tomteverdien, men begrenset av et høyestebeløp på kr. 9 000 pr. dekar, justert med endring i pengeverdien fra 1.1.2002.
Stiftelsen Karibu mente at tomtefestelovens bestemmelse om et øvre tak på hvor høy festeavgiften kan være var i strid med bortfesterens eiendomsrett og eiendomsvern etter EMK P1-1. Høyesterett avsa dom i saken i 2019, hvor de enstemmig kom til at pristaket ikke var i strid med EMK P1-1. Stiftelsen Karibu klaget deretter Staten inn for EMD.
Spørsmålet i EMD var om Stortinget, da man forsøkte å korrigere loven i lys av fellelsen i EMD, gikk langt nok i favør av bortfester. EMD kom enstemmig til at regelen sikrer en rettferdig balanse mellom bortfester og fester, og er i overensstemmelse med menneskerettighetene.
EMD legger vekt på at norske myndigheter – etter en grundig lovgivningsprosess – har forsøkt å veie forskjellige gruppers interesse mot hverandre, og skriver:
«In conclusion, the Court, having regard to all the above, finds that a sufficiently fair balance between the competing interests was struck and accordingly that the domestic authorities did not overstep the margin of appreciation afforded to them when applying the “rent ceiling” to the applicant organisation’s case, thereby preventing it from increasing the ground rent as it had proposed. It follows that there has been no violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.»
Domstolen peker på at loven er resultatet av en «particularly thorough legislative process where the aim had been to find an appropriate balance between the interests of the parties to ground lease agreements; interests which had both been well represented in the legislative process».
EMDs endelige og avklarende dom gir forutsigbarhet for tomtefesterne som kan forholde seg til de gjeldende regler.
Link til Høyesteretts avgjørelse:
https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2019-1206-a?q=hr-2019-1206-a
Link til EMDs avgjørelse (Case of the Karibu Foundation v. Norway):
https://hudoc.echr.coe.int/eng#{%22itemid%22:[%22001-220713%22]}
