Skip to content

Utleiers krav på dekning av utbedringsutgifter ved utflytting

I avtaler om leie av kontorlokaler, og i husleieloven, er det angitt at leietaker plikter å løpende vedlikeholde det leide lokalet. Har det oppstått et vedlikeholdsetterslep, er leietaker i utgangspunktet erstatningsansvarlig overfor utleier. Høyesterett har nylig avsagt prinsipiell dom hvor dette erstatningsansvaret begrenses.

Ved avslutning av utleie av kontorlokaler over en viss tid blir lokalene ofte totalrehabilitert, herunder ved at alt innvendig fjernes med unntak av bygningskropp/bærende elementer.

Slik var også faktum i saken som er omfattet av dommen fra Høyesterett da lokalene ble omgjort fullstendig fra kontor til hotelldrift. Utleier krevet likevel erstatning for utbedring av vedlikeholdskostnader selv om det var på det rene at utbedringsarbeidene ikke ble utført. Denne type tvister kommer særlig opp ved utflytting fra kontorlokaler.

Leietaker anførte at utleier ikke hadde lidt noe økonomisk tap fordi utbedringsarbeidene ikke ble utført.

Høyesterett delte seg i et flertall og et mindretall (3-2) når det gjaldt begrunnelsen. Flertallet mente at man stod overfor et erstatningskrav der de vanlige vilkårene for erstatning, blant annet økonomisk tap, måtte gjelde så langt ikke annet fremgikk av loven men at det ikke forelå i denne saken.

Mindretallet mente at utleiers krav på dekning av nødvendige utgifter til utbedring av mangler ikke er et erstatningskrav, og at slike utgifter derfor kan kreves dekket selv om utleier ikke er påført økonomisk tap ved misligholdet, men at det måtte gjøres unntak når utbedring ikke hadde noe fornuftig formål – slik tilfellet var i denne saken.

Selv om Høyesterett var uenige om begrunnelsen var det enighet om at utleier ikke hadde noe krav. Uansett et gledelig nyhet for leietaker, men ikke så god for utleier som nå kan miste muligheten for noen lettjente penger.