Regjeringens midlertidige regler overfor bedriftsnæringen omfatter ikke tiltak om betaling av leie av lokaler. Dette kan gi likviditetsutfordringer men det er ikke noe rettslig grunnlag for eller ubetinget krav på leiefritak eller leieavslag.
Rådet er å opprette dialog mellom partene så snart som mulig for å orientere hverandre om evne til å betale og for å finne løsninger på de utfordringene som korona-viruset har skapt. Vis fleksibilitet og finn konstruktive løsninger.
Rettslig utgangspunkt
Avtalen skal holdes. Tvangsreglene om utkastelse og erstatning gjelder. Leietakers plikt til å betale leie er objektiv. Pålegg av myndighetene eller selskapets egne tiltak gir normalt ikke fritak fra betalingsplikten.
Leietaker kan derfor ikke ensidig innstille sin betaling av leie ved å henvise til utfordringer som følge av korona-viruset.
Likevel grunnlag for reduksjon?
Spørsmålet oppstår når myndighetene pålegger bedriftene om å stenge ned virksomheten. Er denne situasjonen «force majeure»?
Mange standard husleiekontrakter regulerer risiko og ansvar når pålegg fra det offentlige er relatert til leietakers virksomhet. Oftest er det leietaker selv som er ansvarlig for offentlige tillatelser og bruk av lokalene. Slike bestemmelser går foran en eventuell bestemmelse om force majeure. En slik bestemmelse suspenderer ytelsen så lenge situasjonen varer (hindrer oppfyllelse) og fritar for erstatningsansvar.
Systemet i husleieloven § 3-2 er at forfallsdagen for betaling av leie utsettes så lenge betalingshindringen foreligger. Men korona-viruset vil ikke medføre totalt bortfall av betalingsplikten.
Utleier blir forhindret
Korona-viruset kan forhindre utleier fra å stille leieobjektet til disposisjon for leietaker. Utleier er ansvarlig dersom leieobjektet ikke er i kontraktsmessig stand. Leietaker kan da kreve helt eller delvis avslag i leien, og eventuelt reduserte fellesomkostninger, eller heve kontrakten.
Rådet er å ta snarlig kontakt mellom partene for praktiske og økonomiske løsninger.
Utleier bør varsle leietaker skriftlig straks situasjonen måtte oppstå. Tilby redusert leie dersom lokalet ikke har fullstendig tilgjengelig.
Leietaker må si fra straks dersom det oppstår problemer med å oppfylle forpliktelsene i kontrakten, også vedlikeholdsansvar.
Både utleier og leietaker bør kontakte sine bankforbindelser om muligheten for å redusere avdrag/avdragsfrihet på eksisterende lån, muligheten for å ta opp lån med garantier som er initiert i regjeringens tiltakspakke.
Inngå særavtaler om hel eller delvis ettergivelse av fremtidig, ikke forfalt leie.
Merk! Forholdet til merverdiavgift. Utleier er forpliktet til å betale mva. ved forfall av fakturaen, uavhengig om leietaker betaler ved forfall eller ikke. En mulighet er derfor at leietaker betaler den delen av fakturaen som er knyttet til merverdiavgiften, og deretter utsetter betaling for det resterende beløp. Slik kan likviditetsbelastningen reduseres.
Denne modellen kan også hindre at utleier ikke får refundert mva. dersom leietaker aldri betaler den utsatte leien, eller går konkurs.
Kontakt advokat Thor Henning Pedersen for mer informasjon og bistand.
Advokat Pedersen er samarbeidsadvokat for Huseiernes Landsforbund.
