Selgers opplysningsplikt – meglers informasjonsansvar

Gudbrandsdal tingrett har avsagt dom i en sak om mangelskrav etter kjøp av bolig, hvor Wahl-Larsen Advokatfirma bistod selgerne.

Saken reiste viktige spørsmål om rekkevidden av selgers opplysningsplikt, meglers informasjonsansvar og betydningen av underliggende kommunale vedtak ved salg av fast eiendom.

Saken gjaldt et krav om prisavslag etter boligkjøp. Bakgrunnen var et kommunalt pålegg om tilbakeføring av et inngangsparti som tidligere var ombygget uten nødvendig godkjenning. Pålegget var opprinnelig rettet mot en tidligere eier/tiltakshaver, og kommunen opprettholdt både pålegget og oppfølgingen overfor denne i om lag to år, til tross for to etterfølgende eierskifter. Kommunen endret imidlertid senere kurs og rettet oppfølgingen mot de nye eierne.

Kjøperne anførte at forholdet utgjorde en kjøpsrettslig mangel. De gjorde gjeldende at opplysningene gitt ved salget var utilstrekkelige, og at eiendomsmegler hadde gitt uttrykk for at ansvaret ikke ville kunne bli deres. Selgerne bestred dette, og fremholdt at forholdet var tydelig omtalt i salgsoppgaven, kontraktsregulert og ytterligere klargjort gjennom skriftlig dialog med megler før avtaleinngåelsen.

Tingretten frifant selgerne.

Dommen klargjør at opplysningsplikten ved boligsalg ikke uten videre omfatter enhver teoretisk eller senere oppstått mulighet for at et offentligrettslig vedtak får en annen praktisk rekkevidde enn det som fremstår som situasjonen på salgstidspunktet. Retten la vekt på at kjøperne var informert om den pågående saken med kommunen, at det forelå et rettslig bindende pålegg rettet mot tidligere tiltakshaver, og at det på salgstidspunktet ikke forelå konkrete holdepunkter for at kommunen ville endre adressat.

Når det gjaldt meglers rolle, uttalte retten at de aktuelle opplysningene ikke kunne forstås som noen garanti for at kjøperne ikke senere kunne bli berørt. Opplysningene ble ansett som en deskriptiv beskrivelse av den faktiske og rettslige situasjonen slik den forelå ved salget.

Et sentralt poeng i dommen er den prinsipielle avgrensningen mellom:

 

• hvilke forhold selger og megler plikter å opplyse om på avtaletidspunktet,

• hva kjøper faktisk kjenner til, eller har foranledning til å undersøke nærmere, og
  

• hvilke etterfølgende utviklingstrekk, herunder endringer i faktiske forhold, myndighetsutøvelse eller rettslige vurderinger, som kjøper som utgangspunkt selv bærer risikoen for.

 

Dommen illustrerer i forlengelsen av dette et sentralt kjøpsrettslig utgangspunkt om risikoens overgang: Når eiendommen er overtatt med tilstrekkelig informasjon om et forhold, og uten at det foreligger konkrete holdepunkter for en annen utvikling, vil senere myndighetsutøvelse eller endret praksis som hovedregel falle på kjøpers risiko. Dette gjelder særlig hvor forholdet er identifisert, beskrevet og kontraktsmessig håndtert i salgsprosessen.

For boligselgere, eiendomsmeglere og kjøpere understreker dommen betydningen av presise og balanserte salgsopplysninger, samt tydelig kontraktsregulering ved kjente risikoforhold som ulovlighetssaker eller kommunale pålegg. Samtidig viser den at det ikke er tilstrekkelig å påberope seg en senere uheldig utvikling, der den aktuelle risikoen var synliggjort og håndtert før avtaleinngåelsen.

 

Dommen er ikke rettskraftig.

 

Wahl-Larsen Advokatfirma har betydelig erfaring med tvister etter kjøp og salg av fast eiendom, herunder saker etter avhendingsloven, bustadoppføringslova og entrepriserettslige tvister. Vi bistår både private, profesjonelle aktører og forsikringsselskaper i saker hvor tekniske, kontraktsrettslige og offentligrettslige spørsmål møtes.

 

Har du spørsmål om ansvar ved boligsalg, mangelskrav, opplysningsplikt eller betydningen av kommunale vedtak for en eiendom, bistår vi gjerne med en konkret vurdering.

 

Kontakt oss her.

 

Thomas Kobberdahl

Johanne Sveen Oksavik