Fra 1. januar trådte det nye regelverket i kraft. Det er kommet endringer i avhendingsloven (tryggere bolighandel) og en forskrift.
Boligselgeren får større ansvar enn de har hatt.
I forskriften stilles nye krav til tilstandsrapport og takstpersonene (bygningssakkyndige), som nå må gjøre en grundigere jobb.
Boligkjøper må like vel lese salgsoppgaven nøye.
Merk! Det er ikke gitt endringer i eiendomsmeglerloven om visning og budfrister.
Boligkjøp går derfor like raskt.
Eiendomsmegleren og den bygningssakkyndige får derfor svært viktige oppgaver.
«Som den er» blir borte (forbud)
Selger kan ikke lenger ta forbehold om at boligen selges «som den er».
Forbehold som er spesifisert nok til å påvirke kjøpers vurdering av eiendommen, rammes ikke av forbudet og er fortsatt tillatt.
Grensen for å legge frem et mangelskrav blir imidlertid lavere.
Noe av risikoen for skjulte feil og mangler flyttes fra kjøper til selger.
Selger kan ikke lenger fraskrive seg ansvar for det ukjente.
Uavhengig av god tro, er det etter de nye reglene selger som har risikoen for at tilstanden samsvarer med hva kjøper kan forvente i henhold til kjøpsavtalen.
På den annen side: Alt som fremkommer i en godkjent tilstandsrapport anses kjøper å være kjent med. Undersøkelsesplikten er forsterket.
Kjøper løper stor risiko hvis han ikke setter seg grundig inn i salgsdokumentene.
Tilstandsrapport
Opplysningene skal være mer omfattende og tydelige.
Utydelighet beskytter ikke selger mot ansvar.
Flere rom og bygningsdeler skal undersøkes.
Inventar og løsøre som hindrer den bygningssakkyndiges besiktelse, må fjernes. Det kan ikke lenger stå at man ikke hadde tilgang.
Forskriften krever at boligen før handelen blir undersøkt bl.a. for fukt.
For våtrom skal det i utgangspunktet bores et hull på minimum 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden.
Hvis det er mer enn fem år siden boligen hadde eltilsyn, krever forskriften en undersøkelse av det elektriske anlegget. Den bygningssakkyndige skal også påpeke åpenbare lovlighetsmangler; ulovlig bruksendring eller f.eks. mangel på rømningsvei. Dette er minstekrav i tilstandsrapporten og skal gi et bedre beslutningsgrunnlag før budgivning.
Forskriften stiller imidlertid ikke kvalifikasjonskrav til den bygningssakkyndige utover gjeldende sertifiseringsordninger, men presiserer uavhengighet til oppdragsgiver.
Tilstandsrapporten skal ikke være eldre enn ett år.
Kjøpsavtalen – generelle krav til tilstanden
Det skal være samsvar mellom det som avtales og det som leveres, i henhold til salgsdokumentene.
Hvis ikke, så foreligger mangel.
Men ikke alle feil, skader eller lyter vil utgjøre en kjøpsrettslig mangel som gir rett på utbedring eller prisavslag.
Merk! Bruk av positive (og negative) beskrivelser som «meget godt vedlikeholdt», «høy kvalitet» osv., vil få større betydning i senere mangels vurdering.
10 000 kroners regel
Kjøper må dekke mangel til under kr. 10 000,-. Hvis beløpet overstiger grensen på kr. 10 000,- skal dette dekkes av selger.
Innvendig arealavvik
Arealavvik må overstige 2 % og være på minst én kvadratmeter.
Selgers utbedringsrett svekkes
Kjøper kan nå fremme erstatningskrav mot selger, til tross for at kjøper har motsatt seg et rettingstilbud som ikke kan avslås.
Tryggere kjøp?
Selgers opplysningsplikt er blitt større, men kjøpers undersøkelsesplikt er forsterket.
Lovgivers hensikt er å redusere antall tvister.
Men er situasjonen blitt bedre for kjøper?
Et betydelig antall Høyesterettsdommer siden avhendingsloven kom i 1992, har dreiet seg om mangelsbegrepet i forhold til at eiendommen er solgt «som han er». En inngrodd misforståelse om at terskelen på «vesentleg ringare stand» var passert ved en gitt prosent av kjøpesummen, måtte Høyesterett avkrefte i 2018, og fastslo at det uansett må foretas en helhetsvurdering. Det blir spennende å se hvilke nye tvistetemaer som dukker opp med lovendringen. Forsikringsselskapene som tilbyr forsikringsordninger for både selger og kjøper, vil sikkert lete etter nye veier ut av sitt ansvar.
Flere Høyesterettsdommer har også omhandlet identifikasjon mellom bygningssakkyndig og eiendomsmegler på den ene side og selger på den annen. De nye strengere kravene til tilstandsrapporter og opplysningsplikt kan lede til at også dette området får nye innfallsvinkler.
Norsk Takst har arbeidet intensivt med å utarbeide de nye skjemaene for tilstandsrapport. De nye informasjonene som skal frem, kan gi behov for å endre salgsoppgavene. Det kan få konsekvenser for kostnadene. Bygningssakkyndiges befaring må forberedes mht. rydding av boligen for nødvendig tilgang. Tid er penger. Likeledes kan kravet til meglers informasjonsplikt utløse høyere honorar.
Visningsrunden, gjerne to stk. over 1 time og budfristen kl. 12:00 dagen etter siste visning, er uforandret. Kanskje burde lovgiver samtidig tatt en titt på eiendomsmeglerloven?
Om kjøpet blir tryggere gjenstår å se.
